Comment réduire les impayés de loyer pour un bail professionnel ?

Vous êtes propriétaire d’un local commercial ou de bureaux et votre locataire ne paye pas régulièrement ses loyers. Cela vous met en difficulté car vous avez besoin de ces sommes d’argent. Vous souhaitez trouver des solutions efficaces pour réduire les impayés de façon rapide. Tour d’horizon des possibilités à votre disposition pour obtenir le recouvrement d’un impayé.

Négocier un étalement de la dette ou une réduction temporaire de loyer

Vous pouvez négocier avec votre locataire pour qu’il vous verse une somme d’argent, appelée « loyer intermédiaire ». Le montant de cette dette sera déduit des prochaines échéances dues. Vous pourrez ainsi réduire vos charges et retrouver plus rapidement un équilibre économique. Le bailleur vous proposera de suspendre le paiement des loyers durant cette période. Il s’agit d’une mesure exceptionnelle qui ne peut pas durer sur une période trop longue.

Bien entendu, ceci doit se faire dans le cadre d’une négociation si votre locataire montre une certaine bonne foi. Autrement, vous risquez de ne jamais revoir vos loyers.

Envoyer un commandement de payer

Si malgré vos efforts, votre locataire ne règle toujours pas sa dette, vous pouvez adresser un commandement de payer. Le but est de lui rappeler ses obligations. En effet, il doit payer régulièrement le loyer et les charges locatives. Si vous n’avez aucune preuve du paiement ou si votre locataire refuse de s’expliquer, le bailleur peut envoyer un commandement de payer pour faire pression sur lui en cas de non-paiement des loyers. Un huissier se charge de l’envoi de ce commandement de payer.

Le locataire dispose d’un délai de 15 jours (à compter de la réception du commandement de payer) pour s’acquitter de sa dette. Il peut le faire en versant une somme d’argent ou en respectant un plan d’apurement des dettes.

Activer la clause résolutoire du bail

En cas de non-paiement du loyer, il arrive que vous n’ayez pas d’autre choix que de demander la résiliation du bail. Ceci passe par l’activation de la clause résolutoire. Elle permet d’obtenir la résiliation du bail si le locataire ne paye pas ses loyers à temps. Pour cela, vous devez adresser un courrier à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce courrier doit mentionner l’existence et les conditions de mise en œuvre de cette clause résolutoire ainsi que son point de départ. La clause résolutoire du bail doit être mentionnée dans le contrat de location ou dans un document annexe. À partir de là, vous pouvez saisir le juge du tribunal compétent pour qu’il prononce la résiliation du bail.

Votre locataire n’a pas réglé ses loyers ? Vous pouvez lui envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une mise en demeure pour lui faire part de son manquement à ses obligations. Cette mise en demeure ne peut être envoyée au-delà d’un mois après la date d’exigibilité du loyer (cachet de la poste faisant foi).

Que faire en l’absence d’une clause résolutoire dans le bail ?

Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers et que son bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut quand même obtenir la résolution du bail. Mais il devra pour cela saisir le tribunal via un avocat. Le juge aura alors toute latitude pour apprécier la situation et ne sera pas contraint par la présence d’une clause résolutoire qui emporte de facto la résiliation du bail lorsque le locataire ne tient pas ses engagements. La procédure en l’absence d’une clause résolutoire est beaucoup plus longue et couteuse. Il est donc essentiel d’être très vigilant quand vous rédigez un bail commercial quant à la présence de cette clause.

La solution de la caution

La caution est un engagement pris par un tiers (un proche, un membre de la famille, une société spécialisée) qui s’engage à payer à votre place en cas d’impossibilité de paiement en tant que locataire. La caution peut être solidaire ou personnelle. Dans le cas de la caution solidaire, l’engagement du garant prend effet dès le premier loyer impayé (et non au moment où vous faites appel à lui). En revanche, lorsque la caution est personnelle, vous devez vous assurer qu’elle dispose bien des fonds suffisants pour payer votre caution.

Le bailleur doit donc prévoir le cautionnement. Bien souvent, le locataire est le dirigeant d’entreprise qui sera alors engagé sur ses biens personnels.

Souscrire une assurance contre les loyers impayés

L’assurance loyers impayés est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur. Cela le garantit contre les risques dont il doit répondre en qualité de propriétaire (notamment la défaillance du locataire). Le coût de cette assurance varie selon plusieurs critères, à savoir l’état du bien immobilier et son emplacement. Cette assurance constitue une garantie optionnelle, mais vivement recommandée. On conseille au bailleur de s’assurer dès la conclusion du bail commercial. Cette assurance couvre les loyers et les charges impayés pendant toute la durée du bail.

Les conditions générales et particulières du contrat doivent être rédigées avec soin afin qu’il soit adapté aux besoins réels du bailleur. En effet, le contrat doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires telles que la durée du contrat ou les conditions de résiliation, les obligations réciproques des parties, etc…

En matière de baux commerciaux, le droit s’avère moins protecteur que dans le cadre d’un bail privé pour un logement. Les rapports entre le propriétaire et le locataire sont donc beaucoup plus simples et équilibrés. Il en résulte un nombre de litiges bien moins élevé puisque l’expulsion sera beaucoup plus rapide à obtenir pour une entreprise que pour un particulier.